江苏华亨律师事务所周巍健主任，30余年资深执业经验，活跃在民商事领域一线实战派执业律师。以几千起案例经验为基石，加之上千次义务法律服务，将专业严谨与温情普法完美结合。没有套路，只有实话；不尚空谈，只重实操。以朴实之笔，释法理之深，致力于成为“民商事纠纷”中，值得您信赖的 “靠谱法律人”。

做了三十年的民商事诉讼律师，我见过太多购房者因为楼盘烂尾、开发商违约而陷入绝望。他们不仅拿不到房子，还要继续背负沉重的房贷。在法庭上，我经常听到购房者无助地问：“律师，房子都退了，为什么银行还要我继续还月供？”我也经常听到银行理直气壮地反驳：“贷款合同是跟购房者签的，开发商违约是开发商的事，购房者必须还款。”

在过去很长一段时间里，这种基于“合同相对性”的逻辑让无数购房者吃尽了苦头。然而，随着司法裁判尺度的不断精细化，这种“唯合同论”的观念正在被彻底纠正。买房烂尾退房，购房者被诉偿还剩余贷款

这起案件堪称穿透审查“购房三方关系”的教科书级案例。案情是这样的：2018年，李某与广某房产公司签订《商品房买卖合同》，并通过按揭方式向某银行南郑区支行贷款24万元用于购房，银行将贷款直接打入房企账户。后因房企无法按期交房，双方达成退房协议并经法院调解，约定解除购房合同，剩余贷款本息由房企向银行付清。

然而，房企并未按期履约。银行随即将李某和房企一并告上法庭，要求解除贷款合同，并判令李某偿还剩余贷款本息，房企承担连带担保责任。一审法院最终判决：解除贷款合同，由广某房产公司偿还银行剩余按揭贷款本息，且房企需以该房屋承担预告抵押担保责任。

法院一锤定音：过错方担责，购房者不再承担还款责任

面对银行的诉求，法院给出了极具法理深度的裁判逻辑。核心在于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的精准适用。

法院在审查时抓住了两个致命痛点：第一，商品房买卖合同与担保贷款合同具有目的上的关联性。购房合同解除后，贷款合同的目的（获取房屋所有权）已无法实现，理应一并解除。第二，基于公平原则与违约方担责原则，房企是购房首付款和按揭贷款的实际收款主体。如果要求无过错的购房者继续偿还剩余贷款，不仅不合理地加重了购房者的负担，更违背了实质公平。因此，房企应当将剩余房贷返还银行，购房者对剩余贷款不承担还款责任。

三十年执业感悟：穿透形式看实质，保护弱势群体权益

作为老律师，我对法院的裁判导向深表赞同。这起案件确立了一个极其重要的审查规则：在商品房买卖与按揭贷款纠纷中，法律不仅要看合同的表面形式，更要穿透审查资金的真实流向与过错归属。

在司法实践中，我们必须认清一个底层逻辑：购房者在整个交易中处于弱势地位，且并未实际占有和使用贷款资金。当开发商违约导致交易失败时，如果仍让购房者背负巨额债务，无异于让受害者为违约者的过错买单。此外，关于预告抵押担保责任，房屋返还给房企后，预告抵押登记的义务主体随之变更为房企，房企需继续承担相应的抵押担保责任。这种处理方式既维护了金融债权的安全，又实现了三方利益的平衡。

在此，我也想给所有面临烂尾楼困境的购房者提个醒：千万不要在未经法院判决的情况下擅自“断供”，这可能会影响您的个人征信。正确的做法是，尽快通过法律途径主张解除《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》，并要求开发商承担剩余贷款的返还责任。法律的天平，永远倾斜于那个真正无过错且最需要保护的一方。

“法缘天下，以法结缘”，江苏华亨律师事务所2026年9月7日发布。