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江苏华亨律师事务所周巍健主任，30余年资深执业经验，活跃在民商事领域一线实战派执业律师。以几千起案例经验为基石，加之上千次义务法律服务，将专业严谨与温情普法完美结合。没有套路，只有实话；不尚空谈，只重实操。以朴实之笔，释法理之深，致力于成为“民商事纠纷”中，值得您信赖的 “靠谱法律人”。
在执行房产时，经常会遇到这样一幕：房屋门口贴着一份长达十几年的租赁合同，租金一次性全部抵偿了旧债。不少债权人这时就慌了——如果“买卖不破租赁”适用，即便房子成功拍卖，新买受人也不能要求腾房，房产价值会直接大幅缩水。
昆明中院这则执行复议案例，恰好划清了一条非常关键的边界：以房屋使用权抵偿债务，并非真实租赁，不能阻止法院强制移交房屋。对申请执行人、拍卖竞买人、资产处置团队而言，这是执行阶段必须掌握的重要规则。
一、核心事实
被执行人因借款负债，名下房产被法院查封，进入评估、拍卖程序。就在拍卖前夕，案外人向执行法院提出执行异议，主张自己已经和被执行人签订长期租赁合同，约定用未来二十年的房屋租金，一次性抵偿被执行人所欠债务。
案外人据此援引“买卖不破租赁”，请求法院保护其租赁使用权，阻止向拍卖后的新业主移交房屋。
一审执行异议程序支持了该主张。申请执行人不服，向昆明市中级人民法院申请复议。昆明中院经审查后，撤销原裁定，认定这属于“以租抵债”，不适用买卖不破租赁，不能对抗本次执行。
简单来说：这份看似是租赁合同的协议，本质上是用房屋使用权益来清偿欠款，不是普通的房屋租赁。
二、裁判逻辑
法院的核心判断，不在于合同抬头是不是“租赁合同”，而在于交易实质。
普通租赁，是承租人支付租金，换取房屋在一定期限内的占有与使用；出租人的主要目的，是持续收取租金。而“以租抵债”，是双方为了结旧的金钱债务，直接用房屋使用权益来抵充债权。此时所谓“租金”，并不是为使用房屋而支付的对价，而是旧债的清偿方式。
根据《执行异议和复议规定》第三十一条，如果要依靠租赁权阻止移交占有，必须同时满足几个条件：在查封之前签订合法有效的书面租赁合同、并且已经实际占有房屋，不存在恶意串通、低价承租或者伪造租金支付凭证等情形。
本案中，所谓“一次性抵付多年租金”，就是典型的以租抵债。即便合同形式完备、案外人已经实际入住，也不能直接套用保护普通承租人的规则。因为这种安排的主要目的，往往就是设置障碍，降低被执行房产的拍卖价值，延缓甚至阻碍债权实现。
法院进一步强调，不能仅凭“有合同、有人住”就认定存在可以对抗执行的租赁权。执行异议审查，穿透到交易本质，区分真实居住租赁与用来阻却执行的“虚假租赁安排”。
三、通俗解读
很多债务人在知道房产即将被拍卖时，会快速安排一份长期“租赁合同”，用“以租抵债”设置“腾房障碍”。不少竞买人看到“二十年租约”就直接放弃出价，最终导致拍卖流拍、财产贬值。
法律并不是一概保护所有写着“租赁”的协议。如果这笔交易的初衷是“用房子抵钱”，而不是正常租房，就不属于《民法典》“买卖不破租赁”所要保护的场景。
这对两类人群都很重要。对债权人来说：一旦发现这种长期一次性抵租的安排，可以在异议、复议阶段提出，请求法院穿透审查；对参与法拍的竞买人来说，如果标的附带这类“超长租约”，不要默认其有效，应当向执行法院核实是否属于以租抵债。
当然，也不是所有长期租赁都当然无效。如果确实是提前为居住而签订、租金标准符合市场行情、按周期实际收付，并且在查封前就已经入住，这样的真实租赁，依然会受到保护。区分的关键，就是交易目的、租金价格、付款方式和占有时间。
四、实务忠告
第一，在财产查控阶段，尽早核查占用情况。如果发现房屋存在长期租约，不要直接认定为有效租赁，重点核实：租金是否一次性抵偿欠款、租金是否明显低于市场价、付款是否有真实流水、合同签订时间是否临近债务爆发或查封节点。
第二，区分“租赁”和“以租抵债”。如果协议本质是“用房抵债”，即使披上租赁合同的外衣，也不能阻止房屋移交。在执行异议、复议程序中，可以向法院提交证据，请求对交易实质进行审查。
第三，法拍购房要留意“带租拍卖”。如果拍卖公告注明附带租赁，务必向执行法院确认：该租赁是否属于可以对抗新业主的真实租赁，还是属于以租抵债。一旦误判，拍下之后可能陷入长期腾房纠纷。
第四，警惕“恶意串通”。如果债务人和关联方刻意制造虚假租赁、虚高租期、虚构租金，除了不能阻却执行外，情节严重的，还可能构成妨碍执行，面临罚款、拘留，甚至追究拒执相关责任。
执行中的资产处置，很多难点并不在“能不能拍到”，而在“能不能顺利拿到、顺利清场”。像以租抵债这类安排，就是非常常见的执行障碍。能否快速识别、提出有效抗辩，直接影响债权回收的效率与最终回款金额。
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