执业三十载律师手记：恋爱合伙买房，登记在一方名下，分手增值款怎么分？

【专栏主笔简介】

  处理婚姻家事案件三十年，经常碰到情侣婚前共同出资买房的难题。很多人默认：一起出钱买房，分手就按出资比例，分割房屋增值部分。

  但最高法这份再审判决，直接打破了这个惯性思维：以结婚为目的共同出资购房，房产只登记在一方名下，二人最终没能结婚，不能简单套用投资逻辑，直接按出资比例分割房屋增值收益。

一、案情速览

  王某与姚某恋爱，打算结婚。王某没有北京购房资格，双方商议共同出资购房，房屋只能登记在姚某一人名下。

  二人共同出资支付房款，房屋登记至姚某名下。后续双方感情破裂，没能登记结婚。

  王某起诉，主张按照自己的出资比例，要求姚某返还出资款，并且按比例分割房屋增值收益。

  一审、二审曾支持按出资比例享有增值。案件进入再审，最高法改判调整了分割规则：

   本案属于以缔结婚姻为目的的购房，不是普通合伙投资买房，不能直接套用投资收益分配逻辑。综合购房背景、出资、房屋使用、限购政策等因素，酌情确定返还金额，而不是直接按出资比例分增值。

二、法院核心裁判观点

1. 区分：婚约目的购房 ≠ 普通投资买房

  普通合伙投资买房，双方按出资比例享有房产及增值收益。

  但本案双方出资买房的前提，是奔着结婚共同生活，属于婚约财产范畴，带有强烈身份感情属性，不能直接套用商事投资的分配规则。

  缔结婚姻目的落空，才产生返还财产的争议，不是合伙投资项目亏损、盈利的分配纠纷。

2. 只登记在一方名下，不等于出资方自动享有对应比例增值

  房产物权登记在姚某名下，物权归登记方。

  出资一方可以主张返还出资及合理补偿，但不能当然直接主张按出资比例分割全部房屋增值。法院要综合多项因素自由裁量：

①双方各自出资金额；

②房屋增值幅度；

③房屋由谁占有、使用、维护；

④当地限购政策对购房的客观限制；

⑤双方未能成婚的原因等。

3. 裁判核心原则：公平原则，兼顾双方利益

  最高法强调，不能机械简单处理。如果完全按出资比例分割增值，会忽略婚约财产的特殊性，容易造成利益失衡。法院要结合全案事实，酌情确定应当返还的款项，平衡双方的财产权益。

三、大众高频法律误区

误区1：只要一起出钱买房，分手就按出资比例分增值

✅律师纠正：要看购房目的。为结婚而共同出资购房，和纯粹投资买房，裁判规则不一样。婚约类案件，法院不一定支持按出资比例拿增值。

误区2：没有购房资格，出钱买房，分手也能分到对应房产份额

✅律师纠正：受地方限购政策限制，无法登记为产权人，物权上不属于你。你享有的是债权，也就是要求对方返还出资+合理补偿，不等于直接拥有房屋产权和对应增值。

误区3：只要转账记录有出资，分手就能全额拿回增值收益

✅律师纠正：转账出资只是基础证据。法院会综合房屋使用、维护、市场行情、婚姻目的落空等全部事实，综合裁量补偿数额，不是自动全额分配增值。

四、执业三十年家事律师实务忠告

1. 婚前共同出资买房，有购房资格障碍的，务必书面约定

  恋爱期间共同出资，但一方无购房资格，只能登记在对方名下。一定要签订书面协议，写清楚出资性质、房屋归属、分手时款项返还、增值如何分配，避免后续诉讼时，由法官自由裁量，结果不可控。

2. 分清款项性质：赠与、借款、婚约购房出资，完全不同

  转账时备注非常关键。是无偿赠与、借款，还是为结婚购房的出资，法律后果天差地别。大额资金往来，不要仅凭口头约定。

3. 分手维权，不要直接套用“投资分增值”思路

  如果是婚前婚约购房纠纷，起诉时不能简单主张按出资比例分割增值。诉讼请求、证据组织，要围绕出资、购房目的、公平补偿去构建，否则预期容易落空。

五、周律师手记总结

  （2022）最高法民再166号，是婚前共同出资、无购房资格、登记单方名下的经典再审判例。

  一句话记住裁判核心：为结婚共同出资买房，因限购登记在一方名下，未能成婚，不属于普通投资，不能简单按出资比例分割房屋增值，法院结合全案酌情确定返还金额。

  婚前大额房产安排，千万不要只依靠感情。一纸书面约定，是防止日后财产纠纷最稳妥的方式。

 “法缘天下，以法结缘”，江苏华亨律师事务所2026年9月17日发布。